不動産売却の流れ
1.相場と情報収集
売却しようと思っている物件は実際どれくらいで売れるのか、ということを調べましょう。 調べ方は間取りや地域などが似ている物件をインターネットの不動産情報サイトや、住宅情報誌やチラシなどで相場を調べることができます。
不動産売却の相場を調べることにより実際に売却査定を行った際の判断材料のひとつとなるからです。
しかし、住宅情報を調べるのは案外手間がかかります。築年数や間取りによっても価格は大きく変わってきますので、複数の不動産業者に簡易査定をおこなうことで簡単に相場を知ることができます。
2.査定依頼
不動産の査定には数字上で見積もる簡易査定と、現地調査を行い正確な査定額を見積もる訪問査定の二種類があります。簡易査定は相場を知るには有益ですが、簡単な見積もりなので実際の査定額と違う可能性があります。訪問査定では実際に不動産会社が現地を確認して見積もりますので、正確な見積もり価格を知ることができます。
3.不動産業者と媒介契約を結ぶ
査定が無事終了し、実際に不動産売却を行うには不動産業者と媒介契約を結びます。売却査定を依頼した不動産業者から不動産売却に関する媒介契約の連絡があります。
不動産業者を決定する際、気になってくるのは不動産業者の提示した査定価格と不動産売却希望価格との折り合いだと思います。その他にも気をつけたいところがあります。査定根拠の説明や、担当者の対応や印象も大切です。これらも、媒介契約を結ぶ不動産会社を選定する際の参考にしましょう。実際に売却が完了し引渡すまでの長いお付き合いになりますので、担当者の人柄もスムーズに不動産売却をおこなう大切なことのひとつになってくるのです。 不動産業者と取り交わす媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約から選択することができます。
4.不動産売却の開始
媒介契約の種類や不動産業者によっても異なりますが、媒介契約を結んだ業者は自社ホームページへの掲載や、新聞広告などの各種広告媒体への掲載をおこない宣伝活動を始めます。その後各広告媒体を見た購入希望者からの問い合わせを待ちます。期間の目安としては数ヶ月をみましょう。
購入希望者からの問合せが来たら見学会になります。見学が行われる際は、物件の整理整頓をし、魅力的な物件に見えるよう工夫すると良いです。 また、長期間売却に繋がらない場合や、購入希望者から問い合わせがあった場合は売却価格の変更を考えることも必要です。 価格の改定は時期や、下げ幅、タイミングの３点が重要になります。販売計画など担当者としっかり打ち合わせて満足のいく不動産売却をしましょう。
5.売却条件の交渉に応じる
購入したいという人が現れた際、購入希望者が不動産業者と申し込み手続きをおこないます。 その際、提示している物件の引渡し日や希望購入価格、代金の支払い方法などの条件交渉が行われます。双方が納得のいく不動産売買となるよう、売り主側の希望も不動産業者にきちんと伝えると良いでしょう。
6.売買契約を結ぶ
双方が納得のいく売却条件となれば次に、売買契約をおこなう場所と日程の調整、「重要事項説明書」の準備を不動産業者がおこなっていきます。 売買契約締結の前には、「傷や劣化の対処」や「エアコンなどの設備等はどうするか」など具体的な話から、不動産売却に関するさまざまな取り決めを双方の理解が得られるまで説明があります。これらの重要な取り決めは全て契約の前までに決めておき、契約の場は決まっていることを確認する形で臨みましょう。 双方納得の上で、最後に売買契約書を取り交わせば売買契約の成立です。
7.物件の引渡し
物件の売買契約が締結したら、抵当権の抹消などおこないます。 住宅ローン等の残金の返済、抵当権の抹消は売買決済（売買残金の受け取り時）に同時に行うのが一般的です。売買決済の場所は売主側の指定となりますので、残債のある金融機関等に連絡し、抹消書類の準備が必要です。これらは、売却を依頼した不動産業者が手配してくれることが一般的です。ただし、買入者がローンを使用する場合は別となります。
売買決済と同時に物件の鍵の引き渡しを行い、売買契約は完了です。
不動産売却によって売却益が発生した場合には税金が生じます。税金に関しては確認して頂く必要があります。